המון מוכרים מתלבטים האם לתת בלעדיות למשרד תיווך במכירת דירה או נכס.
אז כדאי? מומלץ? אסור בתכלית האיסור? מכרים שלכם נכוו קשות ? כל מקרה לגופו.
למכור דירה לוקח 6 עד 8 חודשים בממוצע, ואף יותר. כולנו יודעים שלא מדובר בעניין פשוט. ואתם לא רוצים למכור את הדירה או הבית במחיר “מציאה” . כידוע משרדי תיווך ומתווכים עצמאים יש בכמויות . ברור שכמו בכל מקצוע יהיו מתווכים מקצועיים רציניים ואמינים, ולחליפין לא מקצועיים לא אמינים ואף ללא רישיון תיווך , ועוד המון שעובדים בתיווך כעבודה שניה וכולי…
כמובן שמתווכים שואפים לקבל בלעדיות על מכירת הדירה. ולא מעט מהם ישכנעו בכל דרך את המוכרים לחתום על טופס בלעדיות . אז לתת או לא לתת בלעדיות? מה המשמעות של בלעדיות?
1-הסכם בלעדיות עם משרד תיווך, משמעותו שרק אותו מתווך או משרד תיווך רשאים למכור את הנכס. המוכרים לא יכולים לפנות למשרד תיווך אחר, וגם לא להראות את הדירה באופן עצמאי, אפילו אם במקרה פוגשים את הבן דוד בארוע שבדיוק מחפש דירה כמו שלכם.
2- חוזה תיווך הוא פשוט וקצר! להבדיל מחוזים למיניהם בחברות או גופים ציבוריים, שהיחידים שקראו איתם אם בכלל זה עורכי הדין שניסחו אותם. חוזה בלעדיות של משרד תיווך הוא קצר מאד ! אז כמובן שרצוי לקרוא הכול ולשאול אם משהו לא מובן או ברור. יש גם אפשרות לעשות תיקונים במקרה הצורך .
3-תקופת הבלעדיות . בעיקרון תקופת הבלעדיות היא 6 חודשים. כמובן שיש מקרים שאפשר לסכם על תקופה קצרה יותר. וכמו כן להאריך בתום תקופת הבלעדיות לזמן נוסף.
4-מהן ההתחייבויות של המתווך בבלעדיות ? חוק המתווכים מחייב את המתווך לבצע לפחות 2 פעולות שיווק מתוך 6 סעיפים אותם קבע המחוקק בחוק המתווכים. כמו כן סעיף 7 נותן אפשרות לפעולות שיווק נוספות שיסוכמו בין המתווך למוכרים.(מי שמעוניין יכול לחפש בגוגל ולקרוא את כל הסעיפים מחוק המתווכים) דוגמא לאחת מפעולות השיווק: ישנו סעיף שמחייב את המתווך להזמין לפחות 5 מתווכים נוספים מאותו אזור על מנת לשווק את הנכס , הכוונה שבמקרה כזה המתווך איתו חתמתם את חוזה הבלעדיות יקבל את העמלה מכם. והמתווך שהביא את הקונה יקבל את העמלה שלו מהקונה ( שיתוף פעולה בשפת המתווכים) כמובן שאתם יכולים לבקש מהמתווך למלא את הסעיף הזה .
5-עמלת המתווך במכירת הדירה בבלעדיות. דמי התיווך הנהוגים בישראל עומדים על 2% + מע”מ. כמובן שזה לא חוק, ואכן אפשר להתפשר על פחות. לא מעט מוכרים מוכנים לתת בלעדיות למתווך בתנאי שלא יגבה מהם עמלה. האם זה כדאי? תלוי איך מסתכלים על זה. מתווך שלא יקבל עמלה מכם, באופן אוטומטי ופסיכולוגי בלי לשים לב, יהיה במובן מסוים לטובת הקונה . כמו כן הוא לא יוכל לשתף פעולה עם משרד תיווך אחד שייתכן שלאותו משרד יהיה את הקונה הכי רציני שאפילו ייתן מחיר חסר תקדים .
6- “אני לעולם לא אתן בלעדיות למתווך! כבר אכלתי אותה פעם” זה משפט שאני שומע מהמון מוכרים. אם הלכתם פעם למוסך ואותו מכונאי רימה אתכם או עשה נזק, לא תלכו יותר למכונאי? אם טכנאי מיזוג אוויר . נגר, או כל בעל מקצוע אחר גרם לכם לעוגמת נפש תנסו לעשות דברים לבד? אז כן יש מתווכים שלא פועלים באמינות, מקצועיות, אתיות וכולי…. יש מתווכים שלוקחים נכס בבלעדיות שמחיר הנכס לא ריאלי בעליל. וכן יש גם מקרים שאותו מתווך לא הצליח למכור את הנכס! למרות שהתאמץ ועשה את כל הפעולות האפשריות. מי אמר שמכירת נכס מתיווך מובטחת במאה אחוז? אני מכיר לא מעט מוכרים שהאריכו בלעדיות למתווך לתקופות נוספות וארוכות, מאחר והיו מרוצים וראו שהוא עובד ברצינות.
7- לאיזה מתווך כדאי לתת בלעדיות? כאמור מתווכים לא חסרים , מקצועיים או פחות. וכולם רוצים לקבל בלעדיות. אז מומלץ לבדוק עם שכנים/מכרים שהתנסו במכירת דירה על מתווך מקצועי מהאזור. לבדוק איפה אותו מתווך מפרסם באופן קבוע. מה הניסיון שלו והאם יש לו רישיון תיווך בתוקף. לראות אם הוא פעיל בשכונה בא אתם גרים. לשמוע ממנו על דירות שמכר באותו אזור. לשאול האם הוא משתף פעולה עם עוד משרדי תיווך. האם יש לו אתר אינטרנט מעודכן (לא שזה מחייב) כמו כן גם אם אותו מתווך הוא יחסית חדש במקצוע, לא צריך לפסול על הסף. מתווך עם חצי שנה ניסיון יכול להיות יעיל הרבה יותר ממתווך שעובד 30 שנה (משהו שקיים בכל מקצוע) .
8- טעויות של מוכרים במתן בלעדיות למתווך. ” החבר של הבן שלי הוא מתווך אז נתתי לו בלעדיות ” לצערי לא חסרים מוכרים שהזמינו כמה מתווכים לבקר בנכס, והחליטו לחתום בלעדיות עם מתווך שהוא קרוב משפחה, חבר של הבן, או סתם מישהו שהם מכירים דרך מכרים משותפים. ואחר כך בוכים על מר גורלם! בהמון מקרים מדובר במתווך שבכלל לא עובד בשכונה, לא מכיר את המחירים, לא יודע לאיזה קהל לקוחות לפנות , וכולי…..ראיתי מקרים שאותו מתווך אפילו גר בעיר אחרת. אז מה רמת הזמינות שלו להראות את הנכס? אתם צריכים להבין שמתווך שעובד באותו אזור, משווק עוד נכסים , ולכן בלא מעט מקרים הקונים בכלל התעניינו בנכס אחר, ואותו מתווך הוביל אותם לנכס שלכם. מצב כזה מראה שאותם קונים לא היו פונים למתווך שפרסם רק את הדירה שלכם, גם אם פרסם בצורה הכי מאסיבית ! אני יכול להעיד באופן אישי מניסיון של 12 שנים, שאת רב הדירות שמכרתי, הקונים בכלל לא הגיעו מהפרסום הספציפי של אות הנכס!
9- ” אמרו לי שהוא מעיף את הדירה תוך שבועיים ” זה משפט הזוי ששמעתי מלא מעט מוכרים . מוכרים ששיווקתי את הדירה שלהם, והחליטו לתת בלעדיות למשרד תיווך מסוים או אותו מתווך או מתווכת הכניסו להם לראש שהם ” מעיפים את הדירה תוך שבועיים” בלא מעט מקרים גם מכרים ממליצים לאותם מוכרים על אותו משרד תיווך אגדי! זה נשמע הגיוני? יש חיה כזאת? אף אחד לא קוסם! ואף אחד לא יכול להבטיח הבטחות שווא! היו לי לא מעט עסקאות שהבאתי את הקונה הראשון תוך יום והוא קנה את הדירה. אז? אני מעיף דירה ביום ? ממש לא ! פשוט היה לי קונה שחיפש בדיוק נכס כזה , ופספס בעבר נכס דומה. ופשוט היה מוכן לקנייה. או פשוט התמזל מזלי. אז לא להאמין לשום הבטחת שווא שלא נשמעת הגיונית בעליל. אפילו את הרכב הפשוט שלי לקח לי מעל חודש למכור. ולא ביקשתי מחירון. בדיעבד הייתי שמח לשלם מעל 2% לסוחר רכב ולחסוך את כאבי הראש.
לסיכום:
בלעדיות זה לא אסון.
לקרוא חוזה בלעדיות לוקח כמה דקות
למצוא את המתווך המתאים המקצועי והאמין.
לא לחתום אם אתם לא מרגישים שלמים עם זה.
לבדוק שהמתווך עומד בכל ההתחייבויות שלו בחוזה הבלעדיות.
להזמין כמה מתווכים ולהתרשם מהם.
לא לתת בלעדיות למתווך שהעריך את הבית במחיר הכי גבוה !
לא לתת בלעדיות למתווך רק כי אתם מכירים אותו אישית.
לבדוק שאותו מתווך בעל רישיון תיווך בתוקף.
בהצלחה בעסקה הבאה !
