המס השנוא על העוסקים בנדל”ן, בעיקר קונים ומוכרים בשוק הפרטי, הוא היטל השבחה ! אחת הסיבות העיקריות זה שהם לא מודעים לכך מלכתחילה. וזה מגיע בהפתעה כשמתקדמים לעסקה ומגיעים לעורכי הדין .היטל השבחה מוטל על נכס שיש לו זכויות בנייה (תב”ע) ומכוח התב”ע מוטל מס היטל השבחה, מאחר וערך הנכס עולה מעצם אפשרות ההשבחה. לא שזה חוק, אבל היטל ההשבחה מוטל על המוכר ולא על הקונה, ולמה?
ניקח לדוגמא שני נכסים באותו רחוב ובאותו גודל, לאחד מהם אין שום אפשרות הרחבה וכמובן שלא יהיה מס היטל השבחה . מחיר הנכס הזה לצורך העניין הוא 2.000.000 ₪
לנכס השני קיימת אפשרות הרחבה לעוד 50 מ”ר (מכוח התב”ע ) ולכן הוא שווה כ- 2.200.000 ₪ .
לכן הנכס שלו יהיה היטל השבחה מקבל מחיר גבוה יותר , כי הוא שווה יותר בגלל האפשרות לתוספת הבנייה. אז הגיוני שהמוכר ישלם את המס, מאחר והקונה כבר משלם מחיר גבוה יותר בגלל ההשבחה. והמוכר “נהנה” מהשבחת הנכס. ברור שיש מצבים שהמוכר לא ממש מרוויח מזכויות הבניה, מאחר ומס היטל ההשבחה גבוה במיוחד, ולא משקף את המחיר שמצליח המוכר להשיג . והמוכר יכול אף להפסיד מכך שיש זכויות בנייה , נשמע הזוי אבל זאת המציאות. (גובה המס מתומחר לפי אותה שנה בה יצאה התוכנית. ולפי זה מעריך השמאי את גובה המס, לצורך העניין, דירה שתכנית התב”ע מלפני 15 שנים. המס יהיה הרבה יותר נמוך מדירה באותו רחוב שלה תכנית התב”ע יצאה לפני שנה. בלי קשר בלא מעט מקרים ייתכן שיש למוכר פטור מהיטל השבחה ואז אין שום מס היטל השבחה. או מחלוקת מי משלם היטל השבחה . בעיקרון מה שנהוג ומקובל, שהמוכר משלם מס היטל השבחה עד ליום חתימת החוזה. ואחרי חתימת החוזה מס היטל ההשבחה יוטל על הקונה . בעייה שצצה ולא מעט, היא שכשהמוכר לא מודע לכך שיהיה לו היטל השבחה כשיגיע הקונה המיוחל. העניין מתעורר כשהוא פונה לעורך דין שלו. ולכן לא מעט מוכרים או שמעלים את המחיר. או שפשוט מחליטים לא למכור. לסיכום: למכור נכס זה לא פשוט כמו שחושבים. צריך להיות מוכנים בכול ההיבטים . אם בדיקת מיסוי, היתר בניה במידה והיתה תוספת במשך השנים. בדיקה ברשות המקומית לוודא שאין חובות כלשהם, כמובן נסח טאבו עדכני או אישור זכויות. ואז אין הפתעות שצצות ברגע האחרון. פחות טרחה למוכרים לקונים וגם למתווכים במידה ויש.
לייעוץ נוסף חייגו לאלי זהורי ממשרד התיווך “נוף נדל”ן בירושלים 0522638707
