איך מוצאים עורך דין טוב ומיומן?
“אני מכיר המון עורכי דין אל תדאג” זה משפט שאני שומע מהמון לקוחות, רגע לפני שמגיעים לחוזה מכר סופי. אז כידוע עורכי דין לא חסר בישראל . לצערי קרו לא מעט מקרים של לקוחות שהחליטו לקחת עו”ד שהוא מכר, קרוב משפחה, שכן, ועוד.. וכמובן גולת הכותרת היא “חיסכון” אז חיסכון כזה עלול לעלות לפעמים בסכומים גבוהים מאד, בגלל חוסר מקצועיות/ידע/ ניסיון ועוד… עו”ד טוב אמור לפני הכול להיות מתמחה בתחום הנדל”ן , מנוסה, מקצועי , מיומן, והכי חשוב זמין ללקוחותיו. יש עסקאות שאמנם פשוטות ובלי בעיות. אך בלא מעט עסקאות יש בדיקות שחייבים לעשות מבחינת מיסוי (שהוא מורכב ומסובך מאד בעסקאות מסוימות ) חישוב מס שבח למשל (מוטל על המוכר) עלול לפעמים להיות מסובך ומורכב . וזה רק דוגמא. כמו כן בדיקות כגון: הערות אזהרה למיניהן, היוון , רישום הנכס אם בטאבו, חברה משכנת וכולי.. כמו כן בדיקות מול הרשות המקומית (חריגות בנייה, היתר בנייה לבית שהורחב, היטל השבחה) כמו כן חוזה המכר מול הצד השני בעסקה, לבדוק טוב ולשים לב לפרטים הקטנים שלפעמים לא שמים לב, ויכולים בעתיד להיות משמעותיים מאד ! החוזה נועד להגן עליכם. לכן רצוי לקחת עו”ד טוב מוכר ועם המלצות, כמובן שעוסק בנדל”ן, ולא להתבייש לקרוא טוב את החוזה לפני החתימה , אחרי הכול מדובר בעסקת נדל”ן ובסכומים גבוהים מאד! אז כדאי לנקוט במשנה זהירות ופשוט לבחור עו”ד טוב ומתאים ! וגם אם זה עולה קצת יותר.
הכנת הנכס למכירה מבחינה משפטית .
כידוע לא מעט מוכרים מחליטים למכור את הנכס, לא בודקים שום דבר ופשוט מפרסים את הנכס למכירה. אז חשוב מאד כבר כשהחלטתם למכור את הנכס, לפני הכול כבר למצוא עו”ד שייצג אתכם , ולומר לו שאתם רוצים למכור על מנת שיבדוק בדיקות ראשוניות , הבדיקה הזאת יכולה לפעמים לחסוך הרבה זמן, עוגמת נפש במקרים מסוימים ועוד…, והערך המוסף הוא להגיע למצב שאחרי הבדיקה תהיו מוכנים לעשות חוזה מהיר ובלי שום התעכבויות מיותרות!! כאמור לא קל למצוא קונים, וקונים לא תמיד יחכו הרבה זמן (יש עוד נכסים בשוק) לצערי במהלך עבודתי נתקלתי בלא מעט מקרים של בעיות ברישומים, בעיות שצצו בלי ידיעת המוכרים בעירייה למשל, או מקרים שהנכס בכלל עדיין לא רשום על שמכם אלא על הבעלים הקודמים, וזה בדרך כלל בגלל רשלנות של העו”ד הקודם שעה לכם את החוזה. ולא סיים את עבודתו. כמו כן אספו את כל המסמכים שיש לכם לגבי הדירה , גם מסמכים ישנים מאד , ייתכן מאד שהם יוכלו מאד לעזור לכם במקרים מסוימים, ולחסוך לכם הרבה התרוצצויות . לסיכום רגע לפני שהחלטתם לפרסם את הדירה, בדקו את הנכס ואולי תשמחו מאד שקראתם והפנמתם את ההמלצה שהיא אולי החשובה והמקדמית ביותר בהוצאת הנכס למכירה .
הכנסת הנכס מבחינת מצבו הפיזי.
כאמור כמו שדירתכם מוצעת למכירה , יש עוד המון נכסים באזור למכירה. החכמה היא להתעלות ככל האפשר על “המתחרים” וזה אומר, בדקו מה אתם יכולים לעשות כדי לשפר את המראה הפנימי של הנכס. וכמובן לא להיכנס להוצאות גבוהות מידי כי חבל. לדוגמא: לא פעם יש מקומות בבית שיש תיקוני טיח, או כתמים שחורים בחדרי השירותים עקב חוסר אוורור , או סימני רטיבות שהיו אך סודרו כבר ! מה שנשאר זה פשוט לתקן וזה עלות נמוכה , כמו כן עוד דברים קטנים שסידורם היא בעלות נמוכה . מה לעשות כל הדברים האלו נראים לכם אולי מזעריים , אך עושים רושם פסיכולוגי שלילי על הקונים, ויכולים אף להוריד קונים מהדירה, או לקבל מהם הצעה הרבה פחות טובה מהצעה שתוכלו לקבל אם תכינו את הנכס כמו שצריך.
הכנת הנכס מבחינת קביעת המחיר או תמחורו הנכון והריאלי.
לא מעט מוכרים חלקם כמובן לא רציניים, מפרסמים את הנכס במחיר גבוה מאד מעל השוק. חלק מהסיבות היא שהם יודעים על שכן שפרסם במחיר מסוים גבוה, או ראו מאגר של דירות והחליטו לפרסם לפי אותו מאגר, אז כמובן שזה מטעה כי מאחר והפרסומים בימינו בהמון מאגרים הוא חינם, גם מוכרים לא רציניים ויש הרבה, מפרסמים את הדירה במחיר גבוה מאד ! 20-30% מעל השוק. כדי שאולי יבוא לקוח תמים וייתן את המחיר. אז מחיר הנכס נקבע ברב המקרים על פי דירות שנמכרו בפועל! שם המידע המדויק! כמובן שגם תמחור כזה אינו פשוט ואינו “מדע מדויק ” למתווכים יש מידע מאחר וראו הרבה דירות , ויש להם ערך מוסך בתמחור נכון של הנכס. לכן תמחור הדירה לפני המכירה הוא חשוב ביותר, על מנת לא לפספס קונים רציניים . המון מוכרים שפרסמו את הנכס במחיר לא נכון, קיבלו הצעות טובות ביותר ופשוט פסלו אותן על הסף! מספר ממש לא מבוטל של מוכרים כאלו מכרו לבסוף את הנכס במחיר הרבה יותר נמוך מאותן הצעות שהיו בתחילת תהליך המכירה.
“להתחיל במחיר גבוה שיהיה מה להוריד “
כאמור האופי הישראלי הידוע הוא להוריד במחיר ולהתמקח, להרגיש שיצאנו מנצחים ! אז ברור שאחרי שבדקתם והגעתם למחיר הריאלי של הדירה אחרי התייעצות עם מתווך מקצועי. צריך כבר לפרסם , וכמובן שכולם מתחילים במחיר גבוה יותר , שיהיה מה להוריד. אז נכון שזה רצוי מאד ומומלץ, אבל ויש אבל , בגבול הטעם הטוב, אל תפריזו במחיר כי סתם תרתיעו קונים רציניים שייתכן ואף יסרבו לבקר בנכס , כי יחשבו שאתם פשוט לא רציניים. להזכירכם יש לא מעט דירות למכירה בשוק, וחבל סתם לפספס קונה רציני שמסתובב באותו רחוב , ויקנה את הדירה של השכן במקום את שלכם. ממש לא כדאי שהדירה תתחיל לעמוד יותר מידי זמן בשוק, ותקבל את התואר הידוע לשמצה “הדירה שרופה בשוק” החכמה למכור במחיר מקסימלי ריאלי ובזמן הקצר ביותר !
הגיע הקונה הראשון ונתן הצעה שאי אפשר לסרב לה! למכור או לא למכור? זאת השאלה!
ידוע שבהמון מקרים כבר בימים או השבוע הראשון, מגיע הקונה או הקונים הכי רציניים. מדובר בקונים באמת רציניים שכבר מציעים הצעה יפה שאולי לא תחזור ! והמוכרים כמובן כל כך מרוצים וחושבים שאם בשבוע קיבלו הצעה כזאת , תוך חודש יקבלו הצעה טובה הרבה יותר . טעות יסודית ומהותית! קודם לעולם לא לזלזל בשום הצעה כזאת ! תבינו שאותו קונה מחפש הרבה זמן דירה בנתונים שלכם וכבר מכר דירה וחייב לקנות משהו, ולכן הוא מגיע ראשון ואפילו שיש גשם זלעפות. אז את ההצעה כדאי לשמור, ואולי אפילו כבר לסגור. כי קונה כזה אולי שוב לא יחזור , ואת עוגמת הנפש אפשר לחסוך !
“אבל השכן מכר במחיר גבוה יותר “
לא מעט מוכרים מסתכלים על הטפל ולא על העיקר, אף אחד לא נמצא בתחרות ולא יקבל מדליה אם ימכור במחיר שיא באותו אזור. אז אכן השכן מחר במחיר גבוה , אולי היה קונה מזדמן או סיבות אחרות. אחרי שבדקתם את השוק, והבנתם מה המחיר הריאלי של הדירה. יש לכם מספיק שיקול דעת כדי לקבל החלטה למכור גם אם לא “עקפתם את השכן” . מכרתם בשעה טובה את הדירה, תעברו לדירה אחרת ואף אחד באמת לא יזכור או ישפוט מי מכר במחיר הכי גבוה ברחוב.
בדקו והחליטו לאיזה אזור אתם עוברים לאחר המכירה.
המון מוכרים מפרסמים את הדירה למכירה, ומחכים לקונה המיוחל. במקביל הם לא יודעים אפילו לאן יעברו לאחר המכירה. יש להם כיוון לכמה אזורים. כמו כן הם לא יודעים מה המחירים שם. או פשוט מסתכלים על פרסומים באותו אזור במאגרים השונים וקצת נבהלים מהמחירים שם. אז מה שאתם רואים בפרסומים במאגרים זה לא המחירים האמיתיים של הדירות שנמכרות. אפילו לפני הוצאת הנכס למכירה, רצוי כבר לגבש החלטה לאן עוברים, וללכת לראות כמה דירות, כמו כן לברר בכמה נמכרות דירות באותו אזור. ואז תהיו הרבה יותר רגועים, ותוכלו למכור ביעילות ובמהירות ובלי את הדירה בשוק לשרוף. ברב המקרים אנשים מחכים לקונה, וכשהוא מגיע הם אומרים לקונה ” טוב אני מסכים למחיר רק תן לי שבועיים למצוא לי דירה שלא אשאר ברחוב” כידוע וכבר נאמר יש עוד דירות בשוק, ולא מעט קונים פשוט “מתקררים” ומוצאים כבר דירה אחרת.
