שאלת השאלות של המון מוכרים היא: כמה זמן ייקח לנו למכור את הדירה?
והתשובה היא שאין בזה מדע מדויק וגם לא יהיה . אבל התנהלות נכונה של המוכרים יכולה להוריד את הממוצע באופן מהותי!
בדיקה בגוגל תראה לכם לפי הרבה סקרים של עיתונים או אתרי נדל”ן , שהזמן הממוצע הוא בין 6-8 חודשים ואף יותר! (אחת הסיבות שמתווכים מבקשים בלעדיות לחצי שנה)
אני אישית חושב שהממוצע יכול להתקצר ובהרבה ! ברור שאסור להיות פזיזים , או למהר ולעשות טעות.
אבל מה שכן חשוב ורצוי לעשות , זה להתכונן למכירה לפני הפרסום ! ולהלן כמה טיפים חשובים למכור את הדירה במחיר טוב ובצורה יעילה ומהירה. ומנגד, לצד כל טיפ מהן הטעויות של מוכרים שמעכבים את מכירת הדירה .
1-לפני הכול חשוב לדעת לדעת לאן תעברו לאחר המכירה. לאיזה אזור? מה המחירים שם של דירות שנמכרו באותו אזור ? כמה כסף תצטרכו להוסיף, ולבדוק בבנק אם צריך. ואיפה המוכרים טועים? הם מפרסמים את הדירה, מגיעים קונים, לעיתים קרובות הקונה הכי רציני מגיע בתחילת הפרסום. ואז מגיע המשפט המפורסם ” תן לי שבוע שבועיים לראות לאן אני עובר” התוצאה: רב הקונים לא יחכו יותר מידי זמן , ומבחינת המוכרים למצוא נכס תוך שבוע שבועיים זה לא ריאלי בעיקר שלא יודעים לאן עוברים.
2- לבדוק כמה הנכס שלכם באמת שווה. לראות נתונים מרשות המיסים זה לא מספיק. הפרטים שם לא תמיד מדויקים ויכולים להטעות. ייעוץ ממתווך שעובד באזור הוא הכי יעיל , מאחר והוא ראה פיזית את רב הדירות שנמכרו ויכול להסביר מה היו הנתונים של אותן דירות . ואיפה טועים המוכרים ? מסתכלים על דירות שמפורסמות באותו איזור (ולא בכמה נמכרו) וגם אחרי ייעוץ מקצועי הם בטוחים שהדירה שלהם הכי טובה , ומפרסמים את הנכס במחיר מופקע ” שיהיה מה להוריד כי אנחנו בישראל” התוצאה: היתה הצעה במחיר ממש טוב, אך המוכרים עשו טעות וחיכו לעוד הצעות יותר גבוהות שלא באמת קיבלו. רב המוכרים האלו בסוף יורדים במחיר משמעותית !
3- להכין את הנכס מבחינה משפטית , מתישהו ממילא תפנו לעו”ד על מנת שיערוך הסכם מכר. אבל מומלץ בחום לפנות לאותו עו”ד עוד לפני הפרסום. על מנת שיבדוק אם הרישום של הנכס תקין, אם יש מיסים כמו היטל השבחה או מס שבח , ואם כן באיזה סכום מדובר, ועוד בדיקות אם צריך. כמובן שעו”ד טוב שמתעסק ספציפית בנדל”ן , ולא עו”ד שהוא קרוב משפחה או חבר של הבן עוד מהגן. וכך כשיבוא הקונה לא יהיה שום עיכוב ותדעו לקראת מה אתם הולכים. ושוב איפה טועים המוכרים ? הם בטוחים שהכל בסדר ויש עוד משפט מפורסם שהם אומרים למתווך ” קודם תביא את הקונה ואז נבדוק” דוגמא אחת לעיכוב מהותי לעסקה: לא פעם בנסח הטאבו הדירה לא לגמרי על שמות המוכרים, אלא נרשמה רק הערת אזהרה בגין חוזה, שנרשמה בזמן שהם קנו. פשוט עורך הדין לא סיים את העבודה ולא העביר את הנכס שם שמם לאחר התשלום האחרון. והתוצאה? לפעמים חסרים המון טפסים, כגון אישור עירייה לטאבו, שטרות משכנתא ועוד.. ומין הסתם ברב המקרים צריך לאתר את הבעלים הקודמים של הדירה או לפחות את עורך הדין שלהם על מנת להסיר את הערת האזהרה. ומה קרה אם חלילה הבעלים הקודמים נפטרו? או שהנכס רשום עדיין בחברה משכנת? ששם הבירוקרטיה תעכב עוד יותר את ההליכים! מניסיון אישי אני מכיר המון מוכרים שדבר כזה עיכב אותם שבועות ואף חודשים! וכן הם פספסו את הקונה שנתן את המחיר הטוב ביותר מכל ההצעות!
4- הכנסת הנכס מבחינה פיזית. בלא מעט בתים יש דברים שנראים אולי מינוריים אבל יכולים להשפיע על קונים בצורה מהותית! כגון: תיקוני טיח מאחר ופעם היתה רטיבות שאמנם תוקנה אבל הסימנים נותרו, דברים קטנים כמו דלתות, חלונות, ארון מטבח שאפשר לתקן בהשקעה לא גדולה. אור בחדר המדרגות שלפעמים לא עובד בכלל ! וכן גם אם ועד הבית לא ממש מתפקד וזה על חשבונכם אז לא צריך להרגיש “פראיירים” ופשוט לתקן . וכמובן יש עוד דברים שלא שמים לב אליהם (מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי) ומה התגובה של המוכרים כשמקבלים עצה כזאת? “ אין בעיה אני אסדר כשיהיה זמן” בפועל 90 אחוז לא עושים עם זה כלום ולא מבינים כמה זה משמעותי למכירת דירה ! המוכרים לא מבינים שהם לא עושים טובה למתווך או לקונים, אלא רק לעצמם !
והגענו לפרסום המיוחל. אם פונים למתווך וגם אם לא, זה הזמן לפרסם. נכון שתמיד צריך “להתחיל במחיר גבוה שיהיה מה להוריד” אבל לא כדאי להפריז, מאחר וזה מרתיע קונים רציניים שבטוחים שאתם מוכרים לא רציניים . כמו כן לא לזלזל באף הצעה שהיא יחסית ריאלית . אם תשאלו את רב המוכרים שהיו כמה חודשים בשוק, הם יספרו לכם שבימים/ שבועות הראשונים, היה להם קונה שנתן מחיר גבוה ממה שמכרו בפועל . לסיכום: לפרסם דירה באינטרנט או כל מקום אחר כגון: משרד תיווך, עיתון וכולי.. לוקח בדיוק כמה דקות. התוצאה לעיתים גורמת עוגמת נפש והפסד ממון. וזאת הסיבה שאותה דירה מקבלת את התואר הידוע לשמצה ונהוג בעיקר בסלנג המתווכים ” הדירה שרופה בשוק” וכן מדובר בהמון מוכרים שעושים את הטעויות האלו, ואלו הגורמים שמאריכים משמעותית את זמן מכירת דירה בישראל !
אז כמה זמן לוקח למכור דירה? תחליטו עכשיו בעצמכם !
ליעוץ מקצועי פנו עוד היום לאלי זהורי מ “נוף נדל”ן” 0522638707
